Кто имеет преимущественное право на покупку доли в квартире

Преимущественное право покупки квартиры применяется в ситуациях, когда один из нескольких владельцев недвижимости собирается продавать свою долю.

Это позволяет не «дробить» имущество дальше (покупатель может въехать с семьей, которая так же будет прописана на площадь), а, напротив, собрать ее в единое.

Оглавление:

• Преимущественное право покупки доли в квартире
• Ст 250 ГК РФ с комментариями
• Уведомление о приоритетном праве выкупа
• Отказ от преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки доли в квартире

У квартиры или дома могут быть несколько владельцев, которые обладают равными правами на нее. Также они могут распоряжаться ее отдельными частями, например, продавать или дарить их.

При этом владение одним имуществом нескольких человек порождает ряд обязательств каждого владельца по отношению к другим. Например, при продаже своей собственности продавец должен сперва предложить остальным хозяевам выкупить его.

Преимущественное право возникает, когда один из нескольких владельцев имущества собирается продавать его. Первичное, приоритетное право на покупку на равных со всеми условиях принадлежит остальным владельцам. Оно действует ограниченное время (10 дней или месяц) и относится только к очередности.

Например, при решении продать комнату в коммуналке, гражданин должен сперва предложить покупку остальным жильцам квартиры и только после их отказа выставить ее для сторонних.

При этом условия продажи должны быть едиными для всех. Продавец не может предложить соседям выкуп за 100 тысяч рублей, а третьему лицу снизить цену – это может стать причиной обращения соседей в суд. А вот повысить цену продавец может.

Некоторые граждане, не желая платить налоги, продают квартиру по договору дарения, то есть как подарок, что позволяет им избежать и необходимости предлагать покупку соседям. Такая сделка может быть признана недействительной судом.

Ст 250 ГК РФ с комментариями

В статье 250 Гражданского Кодекса РФ с комментариями несколько пунктов:

1. Преимущество в покупке предоставляется лицам, совместно с продавцом владеющим имуществом: например, это относится к брату, проживающему с сестрой в одной квартире. Исключение – публичная продажа на торгах или продажа части здания (квартиры в доме) или земельного участка.
Это важно: условия продажи и цена не должны как-либо меняться.
2. Продавец должен предупредить письмом остальных владельцев о предстоящей продаже, указав в письме условия. Срок на покупку составляет месяц на недвижимость и 10 дней – на движимое имущество. Срок уменьшится, если остальные хозяева напишут письменные отказы.
3. Продажа с нарушением преимущественного права может быть оспорена в суде в течение 3 месяцев. Владельцы имеют право требовать перевод прав и обязанностей покупателя на себя.
4. Лица, имеющие преимущество в покупке, не могут передать это право кому-то другому.
5. Это право применяется и при продаже, и при обмене.

Уведомление о приоритетном праве выкупа

Оно происходит до того, как продавец выставит имущество на свободную продажу третьим лицам.

Продавец должен отправить всем владельцам жилплощади (соседям или совладельцам) письмо с уведомлением с предложением выкупа.

Само письмо составляется в свободной форме. В нем должны быть прописаны все характеристики имущества (если это недвижимость, то ее площадь, адрес и т.д.), условия продажи и суммы, также стоит зафиксировать, когда ожидается ответ (тоже письменный): по закону это месяц при реализации недвижимости и 10 дней – при реализации движимого имущества.

Это может быть:

1. Согласие: стороны заключают договор купли-продажи.
2. Игнорирование или пропуск сроков для ответа: продавец может продолжить продавать собственность только, когда закончится срок, указанный в письме. Если ответ задержится в пути, вины продавца в этом не будет.
3. Отказ от предложения.

Помимо продавца отправлять письма может нотариус, у которого будут храниться все доказательства.

Отказ от преимущественного права покупки

Он всегда составляется письменно вне зависимости от того, как продавец внес предложение: устно или письмом.

В нем необходимо четко указать, что гражданин отказывается от своего права на преимущественный выкуп.

Сам документ необходимо заверить у нотариуса. Если после совладелец передумает и решит подать в суд, продавец будет иметь неоспоримое доказательство.

Отказ – это единственный способ начать продажу третьим лицам раньше, чем по истечению месяца. При совершении сделки отказ должен быть приложен к документам как доказательство отсутствия препятствий.

Если продавец решит начать процедуру быстрее, совладелец будет иметь право подать на него в суд в течение 3 месяцев с момента начала продажи. При этом срок начнет «капать» только с момента, когда совладелец узнал о нарушении его прав.

То есть, если он не получил письма и только через год увидел, что продавец показывает кому-то комнату, в течение 3 месяцев он может выразить протест. В качестве требований будут указаны передача прав на покупку совладельцу.

При продаже части общего имущества его владельцы имеют приоритетное право на преимущественный выкуп: продавец сперва обязан предложить им купить его долю и только после имеет право продать его другому лицу. При неисполнении этой процедуры совладельцы имеют право обратиться в суд и потребовать, чтобы право на покупку доли передали им. Судебная практика говорит о том, что суд будет на их стороне.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет правила продажи доли в квартире: