Закон об ипотеке — 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости (комментарии последней редакции)

Федеральный закон 102 Об ипотеке и залоге недвижимости  был принят в 1998 году. В нем рассматриваются все особенности взятия кредита такого рода, его выплата, регулирование спорных моментов, переход недвижимости из залога в собственность и другие важные нюансы.

Оглавление:

•  Вопросы регулирования 102-ФЗ
• Общие положения Закона об ипотеке
• Требования к договору
• Регистрация договора согласно закону
• Снятие обременений

 Вопросы регулирования 102-ФЗ

Покупка недвижимости представляет собой определенную сложность, связанную с крупными суммами: не каждая семья может позволить себе сразу же выплатить несколько миллионов рублей, а потому ей приходится обращаться за кредитом в банки.

Ипотека представляет собой ссуду (выдачу денег гражданину) при сдаче покупаемой недвижимости в залог.

Иными словами, квартира, которую приобретает семьи, является собственностью банка то тех пор, пока не будет выплачена взятая сумма.

Ипотеку регулирует сразу несколько законов:

1. Глава 42 ГК РФ (Гражданского Кодекса): определяет отношение между кредитором и заемщиком при взятии кредита.
2. Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: он относится непосредственно к ипотечному кредитованию.
3. Федеральный Закон №122 о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость.

Общие положения Закона об ипотеке

Федеральный закон об ипотеке — это ФЗ-102 в новой редакции, который состоит из 14 глав.

Он регламентирует все основные положения получения и выплат ипотеки:

1. Общие положения: основания возникновения, обязательства сторон, какое имущество может стать залогом.
2. Договор: правила составления, содержание, его регистрация, обременение.
3. Закладная: ее содержание, составление, выполнение прав и обязательств, указанных в ней.
4. Государственная регистрация документов: порядок проведения, сумма пошлины, погашение записи.
5. Сохранность квартиры: для банка важно, чтобы недвижимость не потеряла в цене, то есть при ее продаже можно было выручить всю данную сумму. Это относится к данной главе.
6. Права на недвижимости и их переход другим лицам: речь идет об отчуждении квартиры и последствиях нарушения.
7. Последующая ипотека: ее понятие, особенности и регистрация.
8. Уступка прав и передача накладной.
9. Обращение взыскания на заложенное имущество (конфискация из-за долгов): возможно ли это, как происходит.
10. Реализация конфискованной недвижимости: все варианты продажи или передачи.
11. Главы 11-13 относятся к ипотекам особых объектов, не упоминаемых ранее.
Примите во внимание: в главах говорится о частных и многоквартирных домах, квартирах в строящемся доме, земельных участков, нежилых помещений.
12. Глава 14 является заключительной.

Требования к договору

Документ обычно составляется юристами банка, но проверить его стоит.

В договоре обязательно должны быть отмечены следующие моменты:

1. Предмет ипотеки: квартира, комната, дом, земля, помещение. Необходимо точно указать адрес нахождения имущества, его кадастровый номер, технические характеристики (площадь, этаж, количество помещений) и особенности. Предмет залога должен быть точно указан и описан, чтобы его легко можно было опознать.
Замечание юриста: написать просто «квартира, купленная гражданином», нельзя – такой договор не будет иметь силы, так как судья при необходимости не сможет понять, о чем идет речь.
2. Стоимость недвижимости: речь идет об оценочной цене — стоимость, по которой квартира может быть продана. Она должна быть согласована сторонами.
3. Все условия выдачи кредита: размер, сроки, порядок выплат, данные сторон. Со стороны получателя обычно указывают человека, который готов взять на себя обязательства по погашению, если с основным плательщиком что-то произойдет.
4. Право владения собственностью: если недвижимость является залогом, это указывается.

Если не согласован хотя бы один пункт, договор не будет заключен.

Регистрация договора согласно закону

Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Росреестре по месту нахождения имущества. Только после этого он вступает в силу.

Заверять документ нотариально не обязательно.

В Росреестр необходимо передать:

• заявление с обеих сторон;
• договор об ипотеки и документы, которые упоминаются в нем, например, закладную;
• договор о взятии кредита или иной документ, подтверждающий получение денег;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• иные документы, необходимые в отдельных случаях.

Росреестр обязан зарегистрировать сделку в течение 15 дней с момента подачи документов: это будет подтверждено записью в ЕГРП. Также будет поставлена отметка на самом договоре об ипотеке: в нем указывают дату, номер, полное наименование органа и его адрес.

После выплаты кредита необходимо будет обратиться в Росреестр еще раз и снять обременение. Если действие договора прекратилось по иным причинам, запись необходимо будет погасить.

Снятие обременений

Обременение – это статус недвижимости, при котором гражданин не имеет права пользоваться всеми имущественными правами.

Пока ипотека не погашена, владельцем квартиры является банк: семья может жить в ней, ремонтировать, обустраивать, но продавать, обменивать или проводить масштабные ремонтные работы не имеет права.

Только после выполнения обязательств перед кредитором семья получает все права, а с квартиры снимается обременение.

Это происходит следующим образом:

1. Гражданин пишет заявление в банк с просьбой представить ему все документы: закладную, выписку о погашении долга, документы на квартиру.
2. С ними и заявлением о снятии обременения он идет в Росреестр.
3. После проверки Росреестр выдает свидетельство о праве собственности, а статус недвижимости меняется.

Несмотря на то, что большинство банков составляют одинаковые договоры, пункты которых основаны на действующем законодательстве, рекомендуется изучить указанные в статье законы. Это поможет найти ошибку или неточность в документе и избежать серьезных проблем в дальнейшем.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности регистрации квартир по закону об ипотеке: